Từ ngày 1/7/2025, Nghị định 181/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước thay đổi quan trọng trong quy định tính thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Đặc biệt, Nghị định quy định chi tiết cách xác định giá tính thuế bất động sản, với nhiều điểm mới quan trọng mà các doanh nghiệp, nhà đầu tư và các bên liên quan cần lưu ý để chủ động trong kế hoạch tài chính và tuân thủ pháp luật.
Giá tính thuế bất động sản được xác định thế nào?
Theo Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giá tính thuế bất động sản là giá bán chưa bao gồm VAT, sau đó được trừ đi phần giá đất đã nộp ngân sách nhà nước (tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất). Quy định này nhằm đảm bảo giá tính thuế phản ánh đúng phần giá trị tạo ra từ hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản, không tính phần giá đất đã được thanh toán.
Cách xác định tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được trừ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể như sau:
1. Doanh nghiệp nhận giao hoặc thuê đất từ Nhà nước
- Bao gồm các trường hợp được giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quyền hoặc thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất được trừ là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần theo quy định của Chính phủ.
- Lưu ý: Các khoản bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng doanh nghiệp ứng trước không được trừ vào giá tính thuế.
2. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản từ tổ chức, cá nhân khác
- Giá đất được trừ là số tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đã nộp cho thửa đất đó.
- Giá trị cơ sở hạ tầng không được trừ, tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn được khấu trừ VAT đầu vào cho chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng nếu có phát sinh.
3. Doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Giá đất được trừ là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách cho khu đất góp vốn.
4. Hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao) thanh toán bằng quỹ đất
- Giá đất được trừ là giá trị quỹ đất dùng để thanh toán theo quy định pháp luật về đầu tư PPP.
5. Kinh doanh xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà để bán hoặc cho thuê
- Giá tính thuế là số tiền doanh nghiệp thu được theo tiến độ dự án hoặc tiến độ thanh toán trong hợp đồng, trừ đi phần giá đất được xác định ở các trường hợp trên.
- Giá đất trừ theo tỷ lệ phần trăm tương ứng với số tiền thu trên tổng giá trị hợp đồng.
6. Nhà chung cư nhiều tầng, nhiều hộ ở
- Giá đất được trừ cho mỗi căn hộ được tính bằng tổng giá đất được trừ chia cho tổng diện tích sàn xây dựng (không tính phần diện tích sử dụng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm…).
7. Trường hợp không xác định được giá đất đã nộp ngân sách
- Giá tính thuế VAT được áp dụng là giá chuyển nhượng chưa bao gồm thuế VAT.
Ý nghĩa của các quy định mới về giá tính thuế bất động sản
Những quy định trên không chỉ giúp làm rõ phương pháp xác định giá đất được trừ khi tính thuế VAT mà còn hỗ trợ:
- Doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, tránh rủi ro pháp lý khi kê khai thuế.
- Cơ quan thuế dễ dàng kiểm soát, quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, hạn chế thất thu ngân sách.
- Tăng cường minh bạch trong giao dịch bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.
Lời khuyên dành cho doanh nghiệp và nhà đầu tư
- Nắm rõ các trường hợp áp dụng giá đất được trừ khi tính thuế để tránh sai sót trong khai báo thuế.
- Lưu giữ đầy đủ giấy tờ chứng minh tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đã nộp cho ngân sách nhà nước.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn thuế và pháp lý để cập nhật kịp thời các quy định mới, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Tóm lại, Nghị định 181/2025/NĐ-CP với nhiều điểm mới trong quy định giá tính thuế bất động sản sẽ chính thức áp dụng từ 1/7/2025, là bước quan trọng giúp minh bạch hóa quy trình tính thuế VAT trong lĩnh vực bất động sản. Đây là cơ hội để doanh nghiệp điều chỉnh, tối ưu kế hoạch kinh doanh và quản lý thuế một cách hiệu quả, hướng đến sự phát triển bền vững trong tương lai.
